Тюмень - Об оформлении земельных участков под многоквартирными домами

Департамент земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени напоминает о порядке приобретения прав на земельный участок в существующей застройке поселений, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом происходит без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность.

Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

В соответствии со ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии со ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Заявления о государственной регистрации права общей долевой - собственности на объекты недвижимости, ограничения (обременения) данного права могут представляться:

- собственниками помещений в многоквартирном доме;

представителями собственников помещений в многоквартирном доме, если это право предоставлено им на основании надлежащим образом оформленных доверенностей, решением общего собрания собственников, на ином соответствующем закону основании.

Процедура подачи вышеуказанных заявлений и перечень документов, необходимых для их рассмотрения, определена Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 14.02.2007 № 29.

Для начала работ по формированию земельного участка, занятого многоквартирным домом, заинтересованное лицо вправе инициировать проведение общего собрания собственников по вопросу приобретения общедолевой собственности на земельный участок (п. 2 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации). В случае получения от собственников помещений многоквартирного дома полномочий по обращению в органы власти с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка гражданин может обратиться в уполномоченный орган с приложением документов, перечень которых утверждён распоряжением департамента имущественных отношений Тюменской области от 14.02.2007 № 274/14-з "Об утверждении перечней документов, необходимых для предоставления земельных участков".

Помимо уполномоченного общим собранием собственников помещений многоквартирного дома с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории вправе обратиться один из собственников с приложением документа, подтверждающего право на помещение многоквартирного дома (Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П). Затраты, связанные с кадастровыми работами, несет заявитель.

Принятие решений о формировании земельных участков под многоквартирными домами в соответствии со ст. 14 Закона Тюменской области от 05.10.2001 № 411 "О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области" за счёт земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальном образовании городской округ город Тюмень, входит в компетенцию органа исполнительной власти Тюменской области – департамента имущественных отношений Тюменской области (г. Тюмень, ул. Сакко, 30, корп. 1).

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации).

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Образованный земельный участок должен находиться в границах одной территориальной зоны (ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Обязательным условием образования земельного участка является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку (ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом, другими федеральными законами (ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

В соответствии с п. 2.2 Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.2.2645-10, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010
№ 64, отводимый под строительство жилого здания земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.

Необходимость формирования земельного участка под многоквартирным домом обусловлена следующим:

- земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, бремя содержания которого возложено на данных собственников, наличие сформированного земельного участка определяет границы зоны ответственности по содержанию и благоустройству территории;

- земельный участок является объектом налогообложения и плата за пользование земельным участком в соответствии с земельным законодательством является обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме (при отсутствии установленных льгот);

- наличие сформированного земельного участка, занятого многоквартирным домом, является условием для включения данного объекта в программу капитального ремонта; принятия решений об изъятии земельных участков для муниципальных нужд; при ранжировании дворовых территорий для проведения работ по благоустройству; отселения и сноса жилья, признанного ветхим и аварийным; заключения договоров на размещение рекламы и иных договоров в порядке распоряжения земельным участком.

Департамент земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени